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Comprar su primera casa en la I.P.E.: El proceso de principio a fin
El precio promedio de una casa en la I.P.E. ronda los $410,000. Aquí está la secuencia real, desde la preaprobación de la hipoteca hasta el día del cierre, y las condiciones que casi toda oferta en la I.P.E. necesita.
1. La secuencia, en orden
- Obtenga una preaprobación hipotecaria antes de empezar a buscar en serio; esto establece su presupuesto realista y le indica a los vendedores que usted es un comprador serio.
- Trabaje con un agente inmobiliario autorizado para buscar listados MLS a través de PEIREA, la asociación inmobiliaria de la I.P.E.
- Presente un Acuerdo de Compraventa (Agreement of Purchase and Sale), con condiciones adjuntas (financiamiento, inspección y, cuando corresponda, pruebas de pozo/fosa séptica y la aprobación de la Ley de Protección de Tierras).
- Utilice su período condicional, normalmente de 5 a 10 días hábiles, para realizar inspecciones, asegurar el financiamiento y revisar el título de propiedad.
- Firme la oferta en firme una vez que se cumplan las condiciones, y luego contrate a un abogado para que gestione el cierre.
- Cierre: su abogado registra la escritura, paga el Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces (Real Property Transfer Tax) y desembolsa los fondos.
2. Lo que una oferta en la I.P.E. suele costar más allá del precio de compra
| Costo | Monto típico |
|---|---|
| Honorarios de abogados | $800 - $1,500 |
| Inspección de vivienda | $300 - $500 |
| Seguro de título | $200 - $350 |
| Tasación (a menudo exigida por el prestamista) | $300 - $500 |
| Inspección de pozo y fosa séptica (propiedades rurales) | $200 - $500 |
| Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces | 1% del precio de compra o del valor tasado, el que sea mayor |
3. Condiciones que importan más en la I.P.E. que en otros lugares
- Pruebas de pozo y fosa séptica: una gran parte de las propiedades en la I.P.E., incluso algunas suburbanas, funcionan con agua de pozo privado y sistemas sépticos en lugar de servicios municipales.
- Aprobación de la Ley de Protección de Tierras (Lands Protection Act): requerida si usted es un comprador no residente, o si la parcela supera las 5 acres o los 165 pies de frente a la costa.
- Los compradores no residentes, las propiedades frente al mar y las compras corporativas tienden a requerir documentación adicional y un mayor tiempo de preparación, así que téngalo en cuenta en su cronograma de cierre.
4. Indicadores de inspección de viviendas específicos de la I.P.E.
Un inspector que trabaje en la I.P.E. debe verificar específicamente:
- Humedad en el sótano, debido al nivel freático naturalmente alto de la provincia.
- Desgaste por el clima costero: el aire salado y el viento afectan los techos, el revestimiento y los sellos de las ventanas más rápido que en los climas del interior.
- Cableado antiguo (perilla y tubo) y tuberías galvanizadas, comunes en las casas de principios a mediados del siglo XX que forman una gran parte del parque de viviendas de la Isla.
- Problemas de cimientos y drenaje vinculados al característico suelo de arcilla roja de la I.P.E.
5. Dónde están las casas más baratas
El oeste de la I.P.E. (O'Leary, Tignish) y el este de la I.P.E. (Montague, Souris), junto con otras comunidades rurales, tienden a tener casas disponibles por debajo de los $275,000, muy por debajo del precio de venta promedio provincial de aproximadamente $410,000.