Облаштування
Робота з агентом з нерухомості на ПЕІ: представництво покупця чи продавця
Типова комісія агента з нерухомості на ПЕІ у розмірі 5% не встановлена законом, вона є предметом переговорів, а подвійне представництво, коли один агент представляє обидві сторони, має свої нюанси, які покупцям слід розуміти перед підписанням.
1. Ставки комісій є предметом переговорів, а не фіксованими
Закон про торговельну діяльність з нерухомістю ПЕІ (Real Estate Trading Act) чітко визначає, що комісійні базуються на узгодженому відсотку між сторонами, а не на фіксованій державній ставці. На практиці загальна комісія у розмірі 5% є стандартним показником за замовчуванням, який ділиться приблизно порівну між агентом з лістингу (продавця) та агентом покупця, плюс 15% податку HST зверху. Проте це можна обговорювати, і на острові існують альтернативи у вигляді фіксованої плати або дисконтних брокерських послуг, які зазвичай становлять близько 3% загалом.
2. Хто насправді платить
За звичаєм, продавець сплачує повну комісію, якою брокерська компанія продавця потім ділиться з агентом покупця відповідно до інформації, зазначеної в лістингу MLS. Для покупця це означає, що робота з власним агентом зазвичай не коштує вам нічого напряму — їхня частка вираховується з надходжень продавця.
3. Представництво покупця проти представництва продавця та подвійного представництва
| Тип представництва | Кого юридично представляє агент | Що це означає для вас |
|---|---|---|
| Агент продавця (з лістингу) | Лише продавця | Його завдання — домогтися для продавця найкращої ціни та умов; не сприймайте його як свого захисника |
| Агент покупця | Виключно вас, покупця | Він веде переговори від вашого імені та зобов'язаний забезпечити повне розкриття інформації і лояльність |
| Подвійне представництво | Обидві сторони через одного агента | Агент не може повноцінно захищати інтереси жодної зі сторін; запитайте напряму, як ваш агент вирішує це питання до того, як воно виникне |
Якщо ви оглядаєте нерухомість безпосередньо з агентом з лістингу, без власного агента покупця, ви, як правило, не представлені на переговорах — обов'язок агента поширюється на продавця. Залучення власного агента покупця на ранньому етапі, в ідеалі до початку огляду будинків, допомагає уникнути цього.
4. Ліцензування та правовий захист
Усі агенти з нерухомості та продавці на ПЕІ повинні мати ліцензію згідно із Законом про торговельну діяльність з нерухомістю. Якщо виникає спір щодо поведінки або умов виплати комісії, ця система ліцензування та Асоціація нерухомості ПЕІ (PEIREA) є вашими початковими точками перед подальшим зверненням до вищих інстанцій.
5. Питання, які варто поставити перед підписанням договору про представництво покупця
- На який термін вас прив'язує угода і чи можна її скасувати?
- Чи працює агент із продавцями за іншими оголошеннями, які ви можете захотіти переглянути (створюючи ситуацію подвійного представництва)?
- Що входить у їхню частку комісії порівняно з тим, що пропонує продавець через MLS?